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Mato Grosso do Sul, 16 de abril de 2024
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STF decide que bancos podem tomar imóveis de devedores sem decisão judicial. Saiba o que é alienação fiduciária

Corte concluiu que é possível fazer arresto da propriedade em caso de atraso em pagamento de financiamentos nos quais imóvel foi dado como garantia
Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF)
Foto: Marcelo Camargo
Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) Foto: Marcelo Camargo

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu nesta quinta-feira que, quando houver atraso no pagamento de um financiamento imobiliário, os bancos e outras instituições financeiras podem tomar, sem decisão judicial, aquele imóvel que está sendo financiado. A decisão foi baseada na lei que criou a alienação fiduciária.

A decisão foi tomada por maioria de votos. Oito ministros votaram de forma favorável à manutenção da regra atual, e dois foram contra. A discussão envolve uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária, sistema no qual o próprio imóvel que está sendo comprado é apresentado como garantia.

Essa lei prevê que em caso de não pagamento a instituição credora pode realizar uma execução extrajudicial e retomar o imóvel. O procedimento é feito por meio de um cartório e não passa pela Justiça.

O relator, ministro Luiz Fux, considerou a lei constitucional e foi seguido pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso.

Eu entendo que essa previsão legal diminui o custo do crédito, o que considero muito importante, e minimiza a demanda pelo Poder Judiciário, já sobrecarregado afirmou Barroso.

Edson Fachin apresentou divergência, sendo acompanhado por Cármen Lúcia.

Continuo a entender que, diante da ponderação entre a proteção do agente financeiro pelos riscos assumidos e a preservação dos direitos fundamentais do devedor, especialmente quando se trata do direito fundamental social à moradia, deve assegurar todos os meios para garantir o melhor cenário protetivo do cidadão e sua dignidade como um mínimo existencial avaliou.

No caso que motivou o julgamento, um homem questionou a alienação de seu imóvel realizada pela Caixa Econômica Federal, alegando que não houve direito à ampla defesa, ao contraditório. A sentença foi mantida pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3), e houve recurso para o STF, que foi negado pelo ministros.

A Corte estabeleceu uma tese, que tem repercussão geral, ou seja, terá que ser seguida nos demais casos semelhantes em todo o país.

O ministro Nunes Marques disse que a regra dá segurança aos contratos e ressaltou que o devedor pode recorrer à Justiça se considerar que há uma irregularidade.

Essa solução legislativa impulsionou o mercado imobiliário e deu segurança aos contratos. De resto, se o devedor verificar alguma irregularidade no procedimento, está livre para recorrer ao Poder Judiciário.

Cármen Lúcia, por sua vez, afirmou que o devedor não pode ter o “ônus da judicialização” e também defendeu a proteção do direito à moradia.

Em manifestação apresentada na quarta-feira, no início do julgamento, a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) afirmou que a modalidade de alienação fiduciária representa 98,2% do financiamento bancário destinado à aquisição de imóveis, e que em 2020 havia 7 milhões de operações ativas garantidas por esse modelo.

Também na quarta-feira, Fux concordou com os argumentos de que o modelo atual contribuiu para a redução dos custos do setor:

A exigência de judicialização da execução dos contratos de mútuos com alienação fiduciária de imóveis iria de encontro aos avanços e aprimoramentos no arcabouço legal do mercado de crédito imobiliário, os quais tiveram significativa contribuição para o crescimento do setor e redução dos riscos e custos avaliou o relator.

O advogado Olivar Vitale, sócio do VBD Advogados, afirmou que a decisão privilegiou a segurança jurídica:

O STF prestigiou a segurança jurídica. Fica assim preservado o crédito imobiliário no Brasil, possibilitando ao cidadão acesso à moradia e a tão esperada diminuição do déficit habitacional no país.

Para Ana Carolina Osório, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/DF, o Judiciário pode ser acionado caso algum dos requisitos estabelecidos na lei não sejam cumpridos.

A lei estabelece uma série de requisitos que precisam ser cumpridos, sob pena de nulidade do procedimento de execução do contrato. Nesse sentido, a lei não padece de inconstitucionalidade, uma vez que o Poder Judiciário poderá ser acionado caso os requisitos legais envolvidos na execução do contrato não sejam atendidos.

A discussão envolve uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária, que é o nome dado a um sistema no qual o próprio imóvel que está sendo comprado pelo mutuário é apresentado como garantia do financiamento. Fica estipulado em contrato que, se o comprador do imóvel não pagar o financiamento, o imóvel fica com o banco.

Inclusive, formalmente, o imóvel pertence ao banco até que seja quitado o financiamento. Só então a escritura definitiva é feita no nome do comprador. A lei prevê que a execução dessa garantia, em caso de inadimplência, é extrajudicial, pode ser feita em um cartório sem a decisão de um juiz.

No entanto, muitos mutuários com débitos abertos recorrem à Justiça para impedir a execução da garantia. Por isso o STF foi provocado a esclarecer a questão.

Caso concreto motivou julgamento

No caso que motivou o julgamento, um homem questionou a alienação de seu imóvel realizada pela Caixa Econômica Federal, alegando que não houve direito à ampla defesa, ao contraditório. A sentença foi mantida pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3), e houve recurso para o STF, que foi negado pelo ministros.

A Corte estabeleceu uma tese, que tem repercussão geral, ou seja, terá que ser seguida nos demais casos semelhantes em todo o país. O ministro Nunes Marques disse que a regra dá segurança aos contratos e ressaltou que o devedor pode recorrer à Justiça se considerar que há uma irregularidade.

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